Les sociétés civiles de placement immobilier génèrent des revenus fonciers que l’investisseur porteur de parts lui-même a la charge de déclarer auprès de l’administration fiscale. Ce sont les dividendes qui doivent être déclarés certes, mais aussi les gains c’est-à-dire les plus-values ainsi que les revenus financiers. Voici comment déclarer vos revenus de SCPI.
Les deux régimes fiscaux : le réel et le micro-foncier
C’est le régime micro-foncier qui est le moins complexe parmi ces deux options. Le déclarant doit alors remplir certaines conditions afin d’y jouir. Celles-ci sont les suivantes : la détention d’un bien à usage résidentiel et mis en location sans dispositif fiscal, ainsi que la perception de revenus fonciers d’un montant total annuel de plus de 15 000 euros. En bref, le régime micro-foncier ne peut être appliqué si l’investisseur ne possède que des parts de SCPI dans son patrimoine. Il bénéficie alors d’un abattement de 30% sur la totalité de ses revenus fonciers bruts – et non pas seulement sur ceux de ses SCPI.
En ce qui concerne le régime réel, les avantages fiscaux sont plus intéressants puisque la défiscalisation est plus conséquente. Cela grâce à la déduction des charges qui sont les suivantes : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, ainsi que d’autres frais.
La déclaration via l’imprimé fiscal unique (IFU)
La déclaration des revenus des SCPI est réalisée par le biais de l’IFU que la société de gestion fait parvenir à tous les associés porteurs de parts. Pour le régime micro-foncier, les dividendes sont déclarés sur l’imprimé 2042 à la page 3 section 4 et à la case 4BE. Même formulaire pour le régime réel : imprimé 2042, page 3, section 4 et case 4BA pour les revenus nets. Le contribuable doit aussi utiliser le formulaire de déclaration 2044 pour déclarer sous le régime réel.
Quant aux plus-values, qu’ils proviennent de la cession d’immeubles issus de la revente des parts, ils seront déclarés via l’imprimé 2042 C, page 2, paragraphe 3 et case 3VZ. En ce qui concerne les revenus financiers, ils seront déclarés via le même formulaire, mais à la page 3, rubrique 2 et case 2TR/BH.
Attention à la déclaration des revenus fiscaux étrangers
Si vous avez souscrit à des SCPI européennes ou internationales, vos revenus locatifs proviennent de pays étrangers. Vous devez donc vous conformer à la fiscalité du pays source et avant tout, recueillir des informations concernant la convention fiscale bilatérale éventuelle. Le but est d’éviter de déclarer deux fois vos dividendes, ce qui vous ferait perdre en rendement. Vous pouvez demander conseil à un expert-comptable, à un conseiller financier ou encore à votre conseiller en gestion de patrimoine afin de vous éclairer sur ces conditions fiscales.
La fiscalité des SCPI selon plusieurs cas de figure
Les dividendes des SCPI sont imposés suivant le barème de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire selon le taux marginal d’imposition TMI. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17.2% L’impôt sur les plus-values, en revanche, sont soumis au régime de l’impôt sur la plus-value, ainsi que celui des prélèvements sociaux également.
Les SCPI peuvent aussi être souscrites en nue-propriété ou en usufruit. Celui qui investit en nue-propriété est exonéré d’impôt puisqu’il ne perçoit pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement. En revanche, l’impôt à payer pour celui ayant souscrit en usufruit tiendra compte de la valeur de l’usufruit. Cette dernière est fonction de l’âge de l’usufruitier lui-même. Plus celui-ci est âgé, moins la valeur est élevée. Le démembrement est donc un montage intéressant du point de vue fiscal et aussi financier puisque le prix de la part subit une décote.
